Spain spent a decade selling residency against property and closed the offer in April 2025. The capital it attracted has gone, and with it a bid that had supported prime and coastal stock above EUR 500,000. Dubai still makes that trade, at AED 2 million. Right now, it is the Spanish buyer who is the one recognising the value of overseas property investment.
On EUR 467,000, the euro equivalent of AED 2 million, a Madrid apartment returns roughly EUR 14,200 a year net and a Dubai one roughly EUR 20,800. Both belong to an investor who goes on living in Spain. About 45% more income on the same capital, before anybody moves anywhere.
Spanish prices are still climbing, and that is the honest case for staying. Fotocasa’s asking-price index reached a 21-year high in June 2026, but growth is forecast to roughly halve by 2027, and the coastal and prime segments now carry less support than they did.
Spanish House Prices & Rental Yields in 2026
The near term is strong. Fotocasa’s asking-price index reached its highest level in 21 years in June 2026, up 17.2% over twelve months, while INE’s transaction-based series recorded 12.9% for the year to Q4 2025. Completions fell 6.7% to 80,792 in 2025 against 714,237 registered transfers, CaixaBank estimates a shortfall above 730,000 homes, and credit is cheap at 2.75%.
The forecasts then step down. CaixaBank has 10.1% for 2026 easing to 5.5% in 2027; BBVA Research has 10.2% and 6.8%. An owner holding through that window collects most of the appreciation in its first year.
Income moves the other way. Gross yields fell to 5.45% nationally by March 2026 from 5.60% a year earlier, and the compression is arithmetic rather than cyclical while prices rise near 10% and regulated rents index at roughly 2.5%.
Regulation is the part that compounds. By August 2025 at least 301 municipalities across four autonomous communities had been declared tensioned zones, covering more than 8.28 million residents, with further Basque and Galician municipalities reported to be under review since. A package of eleven measures, including suspension of evictions for vulnerable tenants and restrictions on seasonal lets, was postponed from July and is reported to be heading for Congress in September 2026. An earlier decree extending rental contracts was rejected on 28 April 2026 and comparable measures returned in new form within three months. Whether the September package passes is uncertain; the pattern of recent years suggests the direction survives individual defeats.
Short-let exits are narrowing on firm dates. Malaga has moved more than once against new tourist-accommodation licences, most recently during 2026, and Barcelona has said it will not renew its 10,101 holiday-let licences when they expire in 2028, inside the horizon of any purchase made now.
Dubai Property Prices & Rental Yields in 2026
Citywide apartment yields run at about 7.1% gross on the area research behind this briefing, and the buy-to-let districts Knight Frank tracks, Jumeirah Village Circle among them, at 8% to 9%. Dubai Land Department data puts median pricing at AED 1,770 per sq.ft. in the first quarter of 2026, up 14% on the year, on 200,779 residential deals worth AED 541.3 billion across 2025. JLL ranks the emirate 28th in the world for market transparency, and the only market in the Middle East and North Africa to reach its Transparent tier.
Occupier demand has held up better than headline activity. According to data, tenant enquiries were up 20% above the prior year through a soft second quarter, pricing held and in places rose, and the population passed 4 million in 2025 after adding 208,000 residents in twelve months. The 2040 plan envisages 5.8 million residents and a daytime population of 7.8 million. Forecasts published for 2026 put price growth at roughly 5% to 8%, slower than the past two years and slower for an identifiable reason.
That reason is supply, and it is the caveat a buyer has to price rather than a reason to stay away. Agency pipeline estimates put completions at around 74,100 during 2026 and a peak near 160,700 units in 2027. Knight Frank names oversupply the market’s principal vulnerability. The effect so far shows up in particular corridors rather than across the board, with research recording ready flats in Jumeirah Village Circle down 0.8% on the year while masterplanned waterfront stock rose. Second-quarter transactions fell 31% to 34,850 and value 45% to AED 84.9 billion as buyers paused, though the quarter still ranked third-highest on record.
The two markets therefore carry different kinds of risk, which matters more than their relative size. A supply wave is cyclical, it is concentrated in identifiable communities, and it can be mitigated through district and asset selection. A regulatory direction cannot be selected around, and Spain’s has not so far reversed.
Rent Controls in Spain & Dubai Compared
Spanish tenancies signed since the 2023 housing law took effect update by reference to the IRAV, which the INE publishes monthly as the lowest of three inflation measures, one of them headline CPI. Taking the lowest is what guarantees the lag, since by construction the index cannot exceed CPI. The figure published for July 2026 was 2.49%. Contracts predating the law keep their original clauses, most of them CPI-linked, so a buyer today is more constrained on indexation than the landlord next door. Separate limits apply to what may be charged to a new tenant in areas declared tensioned.
Dubai starts from a different question. Decree 43 of 2013 permits no increase at all where a sitting rent is within 10% of the market rate for comparable property, then allows 5%, 10% and 15% as the gap widens, to a maximum of 20% once the rent sits more than 40% below market.
One system moves rents by a single number wherever they happen to sit; the other moves them toward the market. Spanish annual indexation cannot close a gap once it has opened. Dubai’s can, which is roughly why uploaded area research puts new lets there at 6.98% against 6.40% on renewals.
What EUR 467,000 Earns in Madrid & in Dubai
All at the AED 2 million equivalent, unleveraged, single owner, 45% marginal rate where Spanish tax applies, Madrid residence assumed. Figures are illustrative and depend on the stated assumptions:
| Madrid, Spanish Resident | Dubai, Spanish Resident | Dubai, UAE Resident | |
|---|---|---|---|
|
Purchase Price |
EUR 467,000 |
EUR 467,000 |
EUR 467,000 |
|
Acquisition Costs |
EUR 39,700 (8.5%) |
EUR 37,400 (8%) |
EUR 37,400 |
|
Gross Rent |
EUR 23,540 |
EUR 37,360 |
EUR 37,360 |
|
Running Costs |
EUR 5,200 |
EUR 10,500 |
EUR 10,500 |
|
Residential Letting Reduction |
50% |
50% |
N/A |
|
Income Tax |
EUR 4,127
|
EUR 6,044 |
Nil |
|
Net Income |
EUR 14,213 |
EUR 20,816 |
EUR 26,860 |
|
Tax on Eventual Gain |
19-30% |
19-30% |
None |
Yields on purchase price are 3.04%, 4.46% and 5.75%; on total cash deployed, 2.81%, 4.13% and 5.33%. AED converted at 4.284 per euro on 26 August 2026.
The second column assumes the Dubai flat is let as somebody’s home on a standard annual tenancy, which is what the reduction requires. Let it as a holiday apartment and the relief disappears, taking net income down to about EUR 14,773 and most of the advantage over Madrid with it. The choice that matters here is the letting strategy, not the jurisdiction, and it should be checked against the actual lease before purchase.
Spanish Tax on Dubai Rental Income
Spain taxes residents on worldwide income. Dubai rental income falls into the Spanish general base at marginal rates reaching 45% above EUR 60,000, and the Spain-UAE treaty, in force since 2 April 2007, makes no practical difference to that: it assigns primary rights over immovable property income to the situs state, Spain relieves by the credit method, and the UAE levies no personal income tax, so there is no foreign tax to credit either way.
The reduction is what changes the arithmetic, and on the rulings available it is not confined to Spanish property. The tax authority ruled in July 2025 on a Spanish resident letting a home in Brazil and allowed the 50% reduction on the foreign rental income, which points to the relief turning on the character of the letting rather than the location of the building. That ruling concerned Brazil rather than the UAE, so the position should be confirmed against the intended lease.
Gains on a Dubai sale are untaxed in the UAE and taxed in Spain at savings rates reaching 30%. The asset enters the wealth tax base, immaterial in Madrid where the regional charge is fully bonified, material in Catalonia, the Valencian Community and the Balearics. Foreign assets may trigger Modelo 720 reporting where the EUR 50,000 threshold is exceeded within a reportable asset category, subject to the applicable exemptions and repeat-filing rules.
What Spain's Golden Visa Closure Did to Demand
Spain ended its investor residency programme on 3 April 2025. For a Spanish national that changes nothing about where they may live and a great deal about who else is bidding for Spanish property. The programme granted residency against EUR 500,000 of real estate, and the capital it drew concentrated where that threshold bites, the Costa del Sol, the Balearics and prime city stock among them. That bid has gone. Non-resident foreign purchases fell close to 10% in 2025 on published estimates, to a little over 51,000, and the foreign share of the market slipped to 13.82% from 14.60%.
Sentiment took a second hit from a measure that never became law. The 100% purchase tax on non-EU buyers was announced on 13 January 2025, was left out of the government’s January 2026 housing package, and has not reached the statute book, yet a good deal of published material still reports it as live. A prospective buyer in Riyadh or Miami reading that Spain intends to double their purchase price is unlikely to go and check the parliamentary record.
For a domestic investor the consequence runs one way. Stock that depended on foreign residency-driven demand carries less support going into a period when growth is forecast to halve, and the coastal and prime segments are where that shows up first.
Dubai runs the same trade in the opposite direction, though its guidance is currently inconsistent on the term. The UAE federal portal, updated 28 July 2026, describes real estate Golden Residence as five years and reserves the ten-year category for public investment. Dubai Land Department’s investor service specifies a renewable ten-year permit for property valued at AED 2 million or more, including mortgaged property subject to its conditions. The applicable route and duration should be confirmed in writing with DLD and GDRFA before any reliance is placed on it.
What a purchase creates is eligibility for a residence route, not a tax outcome. Relocation, cessation of Spanish residence and UAE status each have to be established separately, and the treaty point above limits the protection available if any of them is contested. At that level the proposition is simple enough: a Spanish buyer can acquire in Dubai the thing Spain has stopped selling to anyone.
Dubai Is the World's Most Modern & International Market
Cultural distance is the objection investors raise most often, and the one the data answers most directly.
- Dubai is a majority-expatriate city on a scale no Western capital approaches: roughly 85–90% of its 4 million residents are foreign nationals from nearly 200 countries.
- English is the working language of business, banking and property. Title registration, tenancy contracts and disputes through the DIFC Courts, a common-law jurisdiction with judges drawn from England, Singapore and Australia, are all conducted in English.
- Dubai International handled a record 95.2 million passengers in 2025, another year as the world's busiest international hub, with direct services to more than 250 destinations.
- Daily life is familiar where residents want it to be. More than 220 private schools teach British, IB, American and other curricula, the city has held a Michelin Guide since 2022, and the UAE sits at or near the top of Numbeo's global safety rankings.
Spain's Presence in the Emirates
- Spanish nationals hold more than 3,000 UAE business licences in whole or in part, and bilateral non-oil trade reached USD 3.3 billion in 2024, up 17% on the year. UAE investment into Spain exceeds USD 7 billion, making the Emirates the largest Arab investor in the country.
- Around 192 monthly flights connect the two markets, and 150,231 Spanish guests stayed in UAE hotels during 2024, up from 131,673 the year before.
- Spanish-language advisory capacity in Dubai is still forming, which puts a premium on independent verification of any figure a selling agent quotes, including the figures in this briefing.
Risks & the Buying Decision
Six things to price. The 2027 supply peak is the clearest risk, answered by completed stock in built-out districts and underwriting on 5.5% to 6% net income rather than appreciation. Service charges of AED 10 to 30 per sq.ft. need verifying at building level. Off-plan, at 76% of second-quarter sales, is avoidable by buying ready. The income advantage depends on letting the flat as somebody’s home, not as a holiday apartment. Relocation needs a departure that will stand on Spanish domestic law alone. And a euro buyer holds an unhedged dollar position, so size for a 10% move.
Nothing here argues for selling a well-bought Spanish asset, and Spanish growth could yet outrun the forecasts. The question is the marginal EUR 467,000. Dubai pays roughly EUR 20,800 on it against Madrid’s EUR 14,200, and the forward view agrees: growth forecast to halve by 2027, rents indexed to lag inflation, regulation ratcheting one way, and the foreign residency bid withdrawn from coastal and prime stock.
The connection is already there, in trade, in travel and in the businesses Spanish nationals run in the Emirates. Property is the part that has not yet caught up. That looks like timing rather than judgement.
Sources:
Euronews – Spanish Resale House Prices (June 2026), Global Property Guide – Spain Residential Market Analysis, Global Property Guide – Spain Rental Yields, INE – Housing Rental Reference Index (July 2026), Vivara – IRAV Monthly Index and Application, Lexway – IRAV Rent Updates, Spain in English – Malaga Tourist Licence Moratorium and Barcelona Phase-Out, Tejada Solicitors – Spanish Rental Income Taxation, Agencia Tributaria – Savings Income Tax Rates, Balcells Group – Spanish Wealth Tax 2026, PCC Wealth – Solidarity Tax on Large Fortunes, Agencia Tributaria – Non-Cooperative Jurisdictions, Auxadi – Spain Update to Non-Cooperative Jurisdictions, Costaluz Lawyers – Non-EU Property Owner Expense Deductions, Lawants – Spain-UAE Double Tax Treaty, Bravos Estate – Status of Spain’s Proposed 100% Non-EU Buyer Tax, Government of Dubai – Decree No. 43 of 2013 on Rent Increases, EANE – IRAV Scope Under Law 12/2023, Gulf News – Dubai Residency by Property Investment (2026), UAE Government – Golden Visa Categories, UAE Ministry of Economy and Tourism – UAE-Spain Economic Partnership, Wise – EUR/AED Exchange Rate History, Iberley – DGT Binding Ruling V1272-25, BOE – Spain-UAE Double Tax Treaty, Spanish Property Insight – Expansion of Spain’s Rent-Control Zones, The Local – Spain’s Proposed Tenant Protection Housing Measures (2026), Global Citizen Solutions – Spanish Residency Routes After the Golden Visa, Knight Frank – Dubai Residential Market Review, Dubai Land Department – Transaction Data (2025 and H1 2026), Knight Frank – The Wealth Report 2026.
Inversión inmobiliaria en Dubái para compradores españoles en 2026
Sesión informativa para inversores de capital privado español, agosto de 2026. Abarca tanto al inversor que sigue siendo residente fiscal en España como al que se traslada al extranjero. Rentabilidades netas, una vez deducidos los costes y la fiscalidad nacional.
España dedicó una década a ofrecer la residencia a cambio de la compra de una vivienda y puso fin a esta iniciativa en abril de 2025. El capital que atrajo se ha perdido y, con él, la demanda que había sostenido el mercado inmobiliario de lujo y de costa por encima de los 500.000 euros. Dubái sigue ofreciendo esa opción, por 2 millones de AED. En estos momentos, son los compradores españoles quienes reconocen el valor de la inversión inmobiliaria en el extranjero.
Con 479.000 euros, el equivalente en euros de 2 millones de AED, un piso en Madrid genera unos ingresos netos anuales de aproximadamente 14.200 euros, mientras que uno en Dubái genera unos 20.800 euros. Ambos pertenecen a un inversor que sigue viviendo en España. Unos ingresos 45 % superiores con el mismo capital, sin que nadie tenga que mudarse a ningún sitio.
Los precios en España siguen subiendo, y esa es la realidad que respalda la decisión de permanecer en el mercado.El índice de precios de venta de Fotocasa alcanzó en junio de 2026 su máximo en 21 años, pero se prevé que el crecimiento se reduzca aproximadamente a la mitad para 2027, mientras que los segmentos costeros y de lujo cuentan ahora con menos factores que sostienen su crecimiento que en años anteriores.
Precios de la vivienda y rentabilidad de los alquileres en España en 2026
Las perspectivas a corto plazo son sólidas. El índice de precios de venta de Fotocasa alcanzó en junio de 2026 su nivel más alto en 21 años, con un aumento del 17,2 % interanual, mientras que la serie basada en transacciones del INE registró un crecimiento del 12,9 % en el año hasta el cuarto trimestre de 2025. Las entregas de viviendas descendieron un 6,7 %, hasta las 80.792 en 2025, frente a las 714.237 escrituras registradas; CaixaBank estima un déficit superior a las 730.000 viviendas, mientras que el coste del crédito se mantiene relativamente bajo, con los tipos en el 2,75%.
Sin embargo, las previsiones apuntan a una desaceleración. CaixaBank prevé un crecimiento del 10,1 % para 2026, que se moderará hasta el 5,5 % en 2027; BBVA Research, sitúa sus previsiones en un 10,2 % y un 6,8 % respectivamente. Un propietario que mantenga la vivienda durante ese periodo obtendrá la mayor parte de la revalorización durante el primer año.
La rentabilidad por alquiler evoluciona en sentido contrario. Los rendimientos brutos descendieron hasta el 5,45 % a nivel nacional en marzo de 2026, desde el 5,60 % registrado un año anterior. Esta compresión responde principalmente a una cuestión matemática, más que a un fenómeno cíclico: mientras los precios de la vivienda aumentan cerca de un 10%, los alquileres regulados se actualizan en torno al 2,5%.
La normativa es el factor que agrava la situación. En agosto de 2025, al menos 301 municipios de cuatro comunidades autónomas habían sido declarados zonas de tensión, lo que afectaba a más de 8,28 millones de habitantes, y, según se ha informado, también otros municipios del País Vasco y Galicia están siendo evaluados para su posible inclusión. Un paquete de once medidas, entre las que se incluyen la suspensión de los desahucios de inquilinos vulnerables y restricciones a los alquileres de temporada, fue aplazado en julio y, según lo publicado, se presentará en el Congreso en septiembre de 2026. Un decreto anterior destinado a ampliar los contratos de alquiler fue rechazado el 28 de abril de 2026, aunque medidas similares reaparecieron en una nueva formulación apenas tres meses después. La aprobación del paquete de septiembre sigue siendo incierta; sin embargo, la evolución de los últimos años apunta a una continuidad de la tendencia regulatoria pese a los rechazos puntuales.
El margen para el alquiler turístico también se está reduciendo en determinadas ciudades. Málaga se ha pronunciado en más de una ocasión en contra de las nuevas licencias de alojamiento turístico, la última vez en 2026, y Barcelona ha anunciado que no renovará sus 10.101 licencias de alquiler vacacional cuando caduquen en 2028, dentro del horizonte temporal de cualquier compra que se realice actualmente.
Precios inmobiliarios y rentabilidad de los alquileres en Dubái en 2026
La rentabilidad bruta de los apartamentos en toda la ciudad se sitúa en torno al 7,1 %, según el estudio de mercado en el que se basa este informe, mientras que en las comunidades destinadas al alquiler que analiza Knight Frank, entre los que se encuentra Jumeirah Village Circle (JVC), oscila entre el 8 % y el 9 %. Los datos de Dubai Land Department (DLD) sitúan el precio medio en 1.770 AED por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026, lo que supone un aumento del 14 % respecto al año anterior, con 200.779 transacciones residenciales por un valor de 541.3 mil millones de AED a lo largo de 2025. JLL sitúa al emirato en el puesto 28 a nivel mundial en transparencia del mercado inmobiliario, siendo además el único mercado de Oriente Medio y Norte de África que alcanza la categoría de mercado “transparente”.
La demanda de los residentes ha mostrado mayor fortaleza que la actividad general del mercado. Betterhomes registró un aumento del 20 % en las consultas de inquilinos con respecto al año anterior, a pesar de un segundo trimestre moderado; los precios se mantuvieron y, en algunos casos, subieron, y la población superó los 4 millones en 2025 tras sumar 208.000 residentes en doce meses. El Plan Dubai para 2040 prevé 5,8 millones de residentes y una población diurna de 7,8 millones. Las previsiones publicadas para 2026 sitúan el crecimiento de los precios entre el 5 % y el 8 % aproximadamente, un ritmo más lento que en los dos últimos años y que se debe a una razón identificable.
Esa razón es la oferta, y constituye un elemento que el comprador debe incorporar al análisis de la inversión, más que una razón para abandonar el mercado. Las estimaciones de las agencias inmobiliarias sitúan las entregas en torno a las 74.100 unidades durante 2026 y un máximo cercano a las 160.700 unidades en 2027. Knight Frank señala el exceso de oferta como la principal vulnerabilidad del mercado. Hasta ahora, el efecto se manifiesta en determinados corredores en lugar de forma generalizada; la investigación registra una caída interanual del 0,8% en el precio de los apartamentos terminados en Jumeirah Village Circle (JVC), mientras que la oferta en las zonas costeras planificadas de forma integral aumentó.
En el segundo trimestre, las transacciones descendieron un 31%, hasta 34.850 operaciones, y el valor total cayó un 45%, hasta AED 84.900 millones, a medida que los compradores adoptaron una actitud más cautelosa. Aun así, el trimestre se situó como el tercero con mayor volumen registrado hasta la fecha.
Por lo tanto, ambos mercados presentan distintos tipos de riesgo, lo cual es más importante que su tamaño relativo. Una ola de nueva oferta es un fenómeno cíclico, se concentra en comunidades concretas y puede gestionarse mediante una selección adecuada de ubicación y activo. En cambio, una tendencia regulatoria no puede evitarse mediante la selección del activo, y hasta ahora la dirección adoptada por España no ha mostrado signos de reversión.
Comparación entre los controles de alquiler en España y Dubái
Los contratos de alquiler firmados en España desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023 se actualizan tomando como referencia el IRAV, Es un índice que el INE publica mensualmente y cuyo valor corresponde al menor de tres medidas de inflación, una de ellas el IPC general. El hecho de utilizar siempre el valor más bajo garantiza que la actualización quede limitada, ya que, por definición, el índice no puede superar el IPC. La cifra publicada para julio de 2026 fue del 2,49%.
Los contratos anteriores a la ley mantienen sus cláusulas originales, la mayoría de ellas vinculadas al IPC, por lo que un comprador actual tiene más limitaciones en materia de indexación que el arrendador de al lado. Se aplican límites distintos a lo que se puede cobrar a un nuevo inquilino en zonas declaradas de tensión.
Dubái parte de un enfoque diferente. El Decreto 43 de 2013 establece que no puede aplicarse ningún incremento cuando la renta vigente se encuentre dentro de un margen del 10% respecto al valor de mercado de una propiedad comparable. A medida que aumenta la diferencia respecto al mercado, se permiten incrementos del 5%, 10% y 15%, llegando hasta un máximo del 20% cuando la renta actual se encuentra más de un 40% por debajo del valor de mercado.
La diferencia fundamental es que un sistema actualiza las rentas mediante un porcentaje fijo independientemente de dónde se encuentre la renta respecto al mercado, mientras que el otro permite que la renta se aproxime progresivamente al valor de mercado.
La actualización anual mediante un índice en España no permite recuperar una diferencia de mercado una vez que esta se ha generado. En Dubái, en cambio, el sistema permite reducir progresivamente esa brecha. Esto ayuda a explicar por qué, según los datos analizados para determinadas zonas, las nuevas contrataciones alcanzan una rentabilidad aproximada del 6,98%, frente al 6,40% en las renovaciones.
Qué generan 479.000 euros en Madrid y en Dubái
Todo ello por un importe equivalente a 2 millones de AED, sin financiación, con un único propietario y un tipo marginal del 45 % en los casos en que se aplique la fiscalidad española, suponiendo que la residencia se encuentre en Madrid. Las cifras son orientativas y dependen de los supuestos indicados:
| Madrid, residente en España | Dubái, residente en España | Residente en Dubái, Emiratos Árabes Unidos | |
|---|---|---|---|
|
Precio de compra |
EUR 467,000 |
EUR 467,000 |
EUR 467,000 |
|
Costes de adquisición |
EUR 39,700 (8.5%) |
EUR 37,400 (8%) |
EUR 37,400 |
|
Ingresos bruto por el alquiler |
EUR 23,540 |
EUR 37,360 |
EUR 37,360 |
|
Gastos de mantenimiento |
EUR 5,200 |
EUR 10,500 |
EUR 10,500 |
|
Reducción fiscal por alquiler residencial |
50% |
50% |
No procede |
|
Impuesto sobre los ingresos |
EUR 4,127
|
EUR 6,044 |
Ninguno |
|
Beneficio neto |
EUR 14,213 |
EUR 20,816 |
EUR 26,860 |
|
Impuesto sobre la plusvalía en una futura venta |
19-30% |
19-30% |
Ninguno |
Las rentabilidades sobre el precio de compra son del 3,04 %, 4,46 % y 5,75 % respectivamente calculadas sobre el capital total invertido, se sitúan en 2,81 %, 4,13 % y 5,33 %. El AED se ha convertido a un tipo de cambio de 4,284 por euro a fecha de 26 de agosto de 2026.
La segunda columna parte de la hipótesis de que el apartamento de Dubái se alquila como vivienda habitual mediante un contrato de alquiler anual estándar, que es el requisito necesario para poder aplicar la reducción fiscal. Si, en cambio, se alquila como apartamento vacacional o de corta estancia, dicha ventaja fiscal desaparece, lo que reduce los ingresos netos a unos 14.773 euros y, con ello, la mayor parte de la ventaja respecto a Madrid.
Por tanto, en este caso, la decisión clave no es tanto la jurisdicción como la estrategia de alquiler. Esta debería analizarse y contrastarse con las condiciones reales del contrato de arrendamiento antes de realizar la adquisición.
Fiscalidad española sobre los ingresos por alquiler en Dubái
España grava a los residentes por sus rentas mundiales. Los ingresos procedentes por alquiler de una propiedad en Dubái se integran en la base general del IRPF español aplicando los tipos marginales correspondientes que pueden alcanzar el 45 % a partir de determinados niveles de renta.
El Convenio para evitar la doble imposición entre España y Emiratos Árabes Unidos, en vigor desde el 2 de abril de 2007, no supone ninguna diferencia práctica al respecto.
El convenio atribuye al Estado donde se encuentra el inmueble los derechos principales de tributación sobre las rentas inmobiliarias. España aplica posteriormente el método de imputación o deducción por doble imposición, pero dado que EAU no aplica actualmente un impuesto sobre la renta de las personas físicas, no existiría un impuesto extranjero que pudiera deducirse en España por este concepto.
La reducción fiscal aplicable a los alquileres residenciales es lo que cambia el cálculo y según las resoluciones disponibles, no se limita a los inmuebles españoles. La Agencia Tributaria se pronunció en julio de 2025 sobre el caso de un residente español que alquilaba una vivienda en Brasil y le concedió la reducción del 50 % sobre los ingresos por alquiler en el extranjero, lo que apunta a que la desgravación depende de la naturaleza del arrendamiento más que de la ubicación del inmueble. Dicha resolución se refería a Brasil y no a los EAU, por lo que la situación debería confirmarse en función del contrato de arrendamiento previsto.
Las plusvalías derivadas de una venta en Dubái no están sujetas a impuestos en los Emiratos Árabes Unidos, mientras que en España se gravan a tipos del ahorro que pueden alcanzar el 30 %. El inmueble también puede formar parte de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio. En Madrid, esto tiene un impacto limitado debido a la bonificación autonómica existente, mientras que puede resultar relevante en comunidades como Cataluña, Comunidad Valenciana y Baleares.
Por último, determinados activos situados en el extranjero pueden generar obligaciones de información mediante el Modelo 720 cuando se supera el umbral de 50.000 euros dentro de una de las categorías de bienes declarables, sujeto a las exenciones y reglas de presentación aplicables.
¿Qué impacto tuvo la eliminación de la Golden Visa española sobre la demanda?
España puso fin a su programa de residencia para inversores el 3 de abril de 2025. Para un ciudadano español, esto no cambia nada en cuanto al lugar donde puede vivir, pero sí supone un gran cambio en cuanto a quiénes compiten ahora por adquirir inmuebles en España.
El programa concedía la residencia a cambio de una inversión mínima de 500.000 euros en bienes inmuebles, y el capital que atrajo se concentró en las zonas donde ese umbral tiene mayor impacto, entre ellas la Costa del Sol, las Islas Baleares y los inmuebles de lujo en las ciudades. Esa demanda ha desaparecido. Según las estimaciones publicadas, las compras de extranjeros no residentes de viviendas cayeron cerca de un 10 % en 2025, hasta situarse en algo más de 51.000 operaciones, y la cuota extranjera del mercado descendió del 14,60 % al 13,82 %.
La confianza sufrió un segundo revés a causa de una medida que nunca llegó a convertirse en ley. El impuesto del 100 % sobre la compra para compradores no comunitarios se anunció el 13 de enero de 2025, quedó fuera del paquete de medidas sobre vivienda del Gobierno de enero de 2026 y, hasta la fecha, no ha llegado a incorporarse al ordenamiento jurídico; sin embargo, gran parte de la información publicada sigue refiriéndose a él como si estuviera en vigor.
Para un potencial comprador en Riad o Miami que lea que España pretende duplicar el coste de su adquisición, es poco probable que vaya después a comprobar por sí mismo el estado del proyecto en el registro parlamentario. El efecto sobre la percepción y la confianza del mercado puede producirse incluso antes de que una medida llegue a aprobarse.
Para un inversor nacional, la consecuencia es clara. Los activos cuya demanda dependía en mayor medida de compradores extranjeros atraídos por programas de residencia cuentan ahora con un menor respaldo, precisamente en un momento en el que se prevé que el crecimiento de los precios se reduzca aproximadamente a la mitad. Los segmentos costeros y de lujo son los que reflejan este cambio de forma más evidente.
Dubái lleva a cabo la misma actividad comercial en sentido contrario, aunque sus directrices actuales son contradictorias en cuanto a la duración. El portal federal de los Emiratos Árabes Unidos, actualizado el 28 de julio de 2026, describe la Golden Residence inmobiliaria como un permiso de cinco años y reserva la categoría de diez años para la inversión pública. Sin embargo, el servicio de inversores del Dubái Land Department (DLD) especifica un permiso renovable de diez años para inmuebles valorados en 2 millones de AED o más, incluidos los inmuebles hipotecados sujetos a sus condiciones. La vía aplicable y la duración deben confirmarse por escrito con el DLD y la GDRFA antes de dar por hecho su validez.
Lo que genera una compra inmobiliaria es la posibilidad de acceder a una vía de residencia, no un resultado fiscal. El traslado efectivo de la residencia, la extinción de la residencia en España y la condición de residente en los EAU deben establecerse por separado, y la disposición del convenio mencionada anteriormente limita la protección disponible si se impugna cualquiera de ellas.
A este nivel, la propuesta puede resumirse de forma sencilla: un comprador español puede adquirir en Dubái una vía de residencia vinculada a la inversión inmobiliaria que España ha dejado de ofrecer a los inversores.
Dubái es el mercado más moderno e internacional del mundo
La distancia cultural es la objeción que plantean con más frecuencia los inversores, y aquella a la que los datos dan respuesta de forma más directa.
- Dubái es una ciudad verdaderamente internacional. Dubái es una ciudad con una mayoría de población de expatriada a una escala que ninguna capital occidental puede igualar: aproximadamente entre el 85 % y el 90 % de sus 4 millones de residentes son ciudadanos extranjeros procedentes de casi 200 países.
- El inglés como idioma de los negocios. El inglés es la lengua de trabajo en los ámbitos empresarial, bancario e inmobiliario. El registro de propiedades, los contratos de arrendamiento y los procedimientos ante los tribunales de DIFC —una jurisdicción de derecho anglosajona basada en common law con jueces procedentes de Inglaterra, Singapur y Australia— se tramitan íntegramente en inglés.
- Conectividad Global. El Aeropuerto Internacional de Dubái registró una cifra récord de 95,2 millones de pasajeros en 2025, consolidándose un año más como el aeropuerto con mayor tráfico internacional del mundo con conexiones directas a más de 250 destinos.
- Una vida cotidiana familiar para el residente internacional. La vida cotidiana resulta familiar allí donde los residentes así lo desean con más de 220 colegios privados imparten planes de estudios británicos, del Bachillerato Internacional (IB), estadounidenses y de otros sistemas; la ciudad cuenta con una guía Michelin desde 2022, y los Emiratos Árabes Unidos se sitúan habitualmente entre los países con mejores niveles de seguridad en la clasificación mundial de seguridad de Numbeo.
La presencia de España en Emiratos Árabes Unidos
- Una relación empresarial y de inversión consolidada. Los ciudadanos españoles son titulares de más de 3.000 licencias comerciales en los EAU, ya sea en su totalidad o en parte, y el comercio bilateral no petrolero alcanzó los 3.300 millones de dólares en 2024, lo que supone un aumento del 17 % respecto al año anterior. La inversión de los EAU en España supera los 7.000 millones de dólares, lo que convierte a los Emiratos en el mayor inversor árabe del país.
- Conectividad y movilidad entre ambos mercados. Alrededor de 192 vuelos mensuales conectan España y EAU.Durante 2024, 150.231 turistas españoles se alojaron en hoteles de los Emiratos Árabes Unidos durante 2024, frente a los 131.673 del año anterior.
- Un mercado de asesoramiento en español todavía en desarrollo. La oferta de servicios de asesoramiento profesional en español en Dubai continúa consolidándose. Por ello, resulta especialmente importante verificar de forma independiente cualquier cifra o afirmación proporcionada por un agente comercial, incluidas las cifras recogidas en este informe.
Los riesgos y la decisión de inversión
Seis aspectos a tener en cuenta a la hora de fijar el precio. El pico de oferta de 2027 es el riesgo más evidente. Este puede abordarse priorizando propiedades terminadas en comunidades consolidadas y estructurando el análisis sobre una rentabilidad neta del 5,5% al 6%, en lugar de basarse exclusivamente en una expectativa de revalorización.
Los gastos de comunidad (service charges), de entre 10 y 30 AED por metro cuadrado, deben verificarse a nivel de cada edificio. Las ventas sobre plano (off plan), que representó el 76 % de las ventas del segundo trimestre, pueden evitarse comprando viviendas ya terminadas. La ventaja en términos de ingresos depende de alquilar el piso como vivienda habitual, no como apartamento vacacional.
Una eventual relocalización fiscal requiere acreditar una salida de España que se sostenga por sí misma conforme a la legislación fiscal española.
Además, un comprador en euros mantiene una posición en dólares sin cubrir, por lo que hay que prever una fluctuación del 10 %.
Nada de esto implica que un inversor deba vender una propiedad española adquirida correctamente, y el crecimiento del mercado español podría incluso superar las previsiones actuales.
La cuestión relevante es dónde colocar los siguientes 479.000 euros.
En el escenario analizado, una propiedad en Dubái genera aproximadamente 20.800 euros de ingresos netos, frente a unos 14.200 euros en Madrid. La perspectiva a futuro apunta en la misma dirección: se prevé que el crecimiento de los precios en España se reduzca aproximadamente a la mitad de cara a 2027, los alquileres continúan indexándose por debajo de la evolución de la inflación, la regulación avanza progresivamente hacia mayores restricciones y la demanda extranjera vinculada a la residencia por inversión ha desaparecido de determinados segmentos costeros y de lujo.
La conexión entre España y Emiratos ya existe, a través del comercio, el turismo y las empresas gestionadas por ciudadanos españoles en EAU. El mercado inmobiliario es uno de los ámbitos en los que esta relación todavía no se ha desarrollado al mismo nivel.
Más que una cuestión de convicción, parece tratarse de una cuestión de momento de entrada y de evolución del mercado.
